Piątek, 6 września 2013
Kiedy kupiłam grunt rolny zamartwiałam się tym że nie mogę budować się na takim gruncie, ale nie jest tak jak myślałam.
Witam właśnie byłam na forum i znalazłam ciekawy artykuł na temat zabudowy i pozwolenia zabudowy na gruncie rolnym.
Poczytajcie sobie co mówi ustawa na ten temat.
Kiedy możesz wybudować się na działce rolnej
Małgorzata Battek
http://www.morizon.pl/blog/raporty-i-analizy-wgn/kiedy-mozesz-wybudowac-sie-na-dzialce-rolnej
Działki rolne mają tę zaletę, że są niejednokrotnie malowniczo położone, a do tego tańsze zdecydowanie od budowlanych. Ich ceny mogą być niższe o 60-70 % w tej samej okolicy, a zwłaszcza, gdy są to grunty rolne niskiej klasy, tzn. IV –VI lub nieużytki. Stanowią zatem łakomy kąsek dla tych, którzy poszukując azylu od miejskiego zgiełku planują spędzanie weekendów na własnej działce poza miastem lub wręcz zamieszkanie na wsi. Jednak, nim zdecydują się oni na kupno działki rolnej z zamiarem jej późniejszej zabudowy, powinni bezwzględnie poznać wszystkie wymagania, które będą musieli spełnić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Działkę gruntu rolnego może kupić każdy, również nie będący rolnikiem. Wówczas jednak prawo pierwokupu ziemi ma Agencja Nieruchomości Rolnych – albo też gmina, jeżeli wynika to z lokalnej uchwały – która otrzyma zawiadomienie od notariusza, u którego będzie finalizowana transakcji kupna. Notariusz sporządza dwa akty notarialne: pierwszym jest umowa sprzedaży warunkowej, drugim – umowa przeniesienia własności. Tę drugą umowę podpisuje się dopiero, gdy minie ustawowy termin jednego miesiąca od zawiadomienia, przysługujący ANR na skorzystanie z uprawnienia.
Gdy obowiązuje plan miejscowy
Zanim jednak strony transakcji spotkają się u notariusza, konieczne jest sprawdzenie wszystkich zapisów, dotyczących przeznaczenia upatrzonej działki, w aktualnym planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jest to produkcja rolna z wyraźnym zakazem zabudowy, spokojnie można kupić przyczepę kempingową albo namiot, lub rozpocząć poszukiwania innej działki, ponieważ na tym terenie nie otrzyma się pozwolenia na budowę – a przynajmniej do czasu obowiązywania obecnego planu miejscowego, co może potrwać kilka lat lub jeszcze dłużej.
Jeżeli jednak w planie grunt określony jest jako rolny, ale nie ma jednoznacznego zakazu zabudowy, można będzie postawić na nim dom, lecz należy wykazać, że będzie służyć działalności rolniczej jako składowa gospodarstwa rolnego. Informację, jaka jest minimalna powierzchnia działki pod gospodarstwo rolne w danej okolicy, również znaleźć można w planie miejscowym; jest to najczęściej 1 ha, lecz nie zawsze – każda gmina ustala we własnym zakresie wielkość takiej działki na podstawie uśrednionej powierzchni tamtejszych gospodarstw. Tu warto przytoczyć, funkcjonującą w prawie administracyjnym, definicję „gospodarstwa rolnego” – są to grunty rolne wraz z budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, a także prawa i obowiązki związane z prowadzeniem tego gospodarstwa. Przepisy dotyczące podatku rolnego zawierają natomiast taką informację: gospodarstwo rolne to użytki rolne (grunty orne, łąki i pastwiska), grunty pod stawami i pod zabudowaniami służącymi do produkcji rolnej, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub o powierzchni użytków rolnych przekraczających 1 ha przeliczeniowy.
Bardziej lukratywna sytuacja będzie wówczas, gdy wybrana działka w planie miejscowym znajduje się na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe. Wówczas, nawet gdy w rejestrze gruntów teren opisany jest jako rolny, można będzie wystąpić o pozwolenie na budowę – po wcześniejszym, oczywiście, wyłączeniu ziemi z produkcji rolniczej. O takie wyłączenie w formie decyzji występuje się do lokalnego starosty, jeżeli gleba jest w klasie I – III, wytworzona z gleb pochodzenia mineralnego, albo w klasie IV – VI wytworzona z gleb pochodzenia organicznego. Wyłączenie dotyczy rzeczywistych powierzchni działki wykorzystanych pod zabudowę.
Natomiast, nie jest wymagane uzyskanie tej decyzji dla gleby klasy IV – VI pochodzenia mineralnego, tzn. gorszej jakości, oraz nieużytków.
Uzyskanie pozytywnej decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wiąże się z wniesieniem do starostwa odpowiednich opłat: jednorazowej – w terminie do 60 dni po uprawomocnieniu się decyzji, oraz opłat rocznych – do 30 czerwca każdego roku. Wysokość tej pierwszej wylicza się na podstawie klasy gruntu i wielkości działki, poczym pomniejsza się ją o cenę rynkową działki w obrocie lokalnym. Stawki opłat rocznych wylicza się, jako 10% należności wyrażonej w tonach ziarna żyta za każdy ha wyłączony, wg aktualnych danych GUS, zmienianych corocznie. Opłatę roczną opłaca się przez 10 lat, jeżeli grunt został wyłączony trwale, lub przez czas nietrwałego wyłączenia, lecz nie dłużej niż przez 20 lat.
Tu warto wyjaśnić, że po otrzymaniu pozytywnej decyzji, jeszcze w ciągu dwóch lat można zrezygnować z wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Wówczas opłata jednorazowa podlega zwrotowi w całości.
Trzeba też wyjaśnić, że powyższe opłaty nie dotyczą przypadku, gdy zostaje wyłączona z produkcji rolnej działka pod budownictwo mieszkaniowe, o powierzchni mniejszej lub równej: 0,05 ha dla budynku jednorodzinnego oraz po 0,02 ha dla każdego mieszkania w budynku wielorodzinnym.
Jeżeli brak aktualnego planu miejscowego
Inaczej przedstawia się sytuacja z możliwością wybudowania domu na gruncie rolnym, gdy w danej gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego lub plan został uchwalony przed 1995 rokiem. Wówczas podstawą do wystąpienia o pozwolenie na budowę jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Otrzymania takiej decyzji można się spodziewać, gdy są spełnione wszystkie następujące warunki: nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze albo stary plan dopuszcza taką zmianę; na przynajmniej jednej z sąsiednich działek istnieje zabudowa – chodzi tu o sąsiedztwo bezpośrednie, a nie np. po drugiej stronie drogi; działka ma odpowiednią wielkość pod zabudowę (ustaloną lokalnie uchwałą gminy) oraz dostęp do drogi publicznej – również przez drogę wewnętrzną własną lub na zasadzie służebności; na działce są już media – lub jest zapewnienie ich dostawy od lokalnych dystrybutorów – niezbędne do prowadzenia budowy (woda, energia elektryczna); wydanie decyzji będzie zgodne z miejscowo obowiązującymi przepisami prawa, np. dotyczącymi rezerwatu przyrody, itp.
Jeżeli któryś z warunków nie jest spełniony, wówczas urząd gminy odmówi wydania decyzji, a tym samym budowa domu nie będzie możliwa
Chcę wybrać jeden z dwóch projektów , kto mi doradzi?
