Wysłałam korespondencję do znajomego radcy prawnego z prośbą o odpowiedz na ich pismo + reprezentowanie mnie jako strony + odbieranie korespondencji w moim imieniu. I zasugerowanie ze jeśli chcą się spotkać w sądzie to zapraszam.

Generalnie - zamiast rozwiązać problem za 5 zł to będą się bawić w wypisywanie i tak jeszcze przez 5 lat, nie mogę się doczekać

"Szanowna Pani,

w odpowiedzi na Pani wiadomość wskazuję, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości obejmuje każdą niezgodność rzeczy sprzedanej z umową, a nie tylko wybrane kategorie usterek ani nie jest ograniczona wyłącznie do wad o określonym rozmiarze czy charakterze „eksploatacyjnym”. Zgodnie z art. 556 § 1 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności gdy nie ma ona właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel wynikający z umowy lub przeznaczenia, bądź gdy nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego (art. 556¹ § 1 k.c.).

Wbrew Pani stanowisku przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi w odniesieniu do tzw. „drobnych usterek eksploatacyjnych”, „poluzowań”, „rozszczelnień” czy konieczności regulacji – o ile konkretne uchybienie stanowi wadę fizyczną w rozumieniu art. 556¹ §1k.c.

Domniemanie, że rękojmia nie obejmuje takich usterek, nie wynika z przepisów prawa, lecz stanowi wyłącznie Pani ocenę, która nie modyfikuje ustawowego reżimu odpowiedzialności i nie ma znaczenia dla faktu wystąpienia wady.

Stwierdzona nieszczelność na wylocie rury odpowietrzenia kanalizacji, prowadząca do zawilgocenia i zacieków, ma charakter wady fizycznej instalacji, która w prawidłowo wykonanym budynku nie powinna występować.

Po weryfikacji stanu poddasza okazało się, że zacieki występowały już wcześniej, co przeczy tezie, że mamy do czynienia wyłącznie z nową usterką, która mogła powstać dopiero po przejęciu nieruchomości.

Protokół dotyczący stanu domu podpisany przy wydaniu dokumentował stan możliwy do zweryfikowania przy uwzględnieniu istniejącego wówczas nieporządku oraz ograniczonego dostępu do części elementów (m.in paraizolacji), które obiektywnie uniemożliwiały ujawnienie opisywanej wady na etapie oględzin.

Podpisanie protokołu (ani oświadczeń w akcie notarialnym) nie oznacza zrzeczenia się przez kupujących uprawnień z tytułu rękojmi ani nie stanowi dowodu, że wady w rzeczywistości nie istniały – w szczególności w zakresie elementów, których nie dało się skontrolować wzrokowo bez ingerencji w konstrukcję.

Sugestia, że do rozszczelnienia rury mogło dojść na skutek montażu instalacji Starlink, nie znajduje potwierdzenia w ujawnionym stanie faktycznym.

Po pierwsze, charakter i rozkład zacieków wskazują na wcześniejsze zawilgocenia, nierównomierne i rozłożone w czasie, a nie na jednorazowe, incydentalne uszkodzenie powstałe na skutek chodzenia po dachówkach lub montażu urządzenia w bezpośrednim sąsiedztwie „grzybka” odpowietrzenia.

Po drugie, podczas montażu nie ingerowano w przebieg odpowietrzenia kanalizacji czy prowadzono przewodu w pobliżu lub przez element odpowietrzający, a sama hipoteza co do sposobu przeprowadzenia kabla („może właśnie przez ten grzybek”) ma charakter czysto spekulatywny i nie ma znaczenia dla sprawy bowiem montaż następował na dachu, a wyciek związany jest z nieszczelnością kanalizacji.

Z punktu widzenia rękojmi kluczowe jest, że nieszczelność instalacji kanalizacyjnej w obszarze strychu skutkuje zawilgoceniem warstw izolacji i konstrukcji oraz realnym ryzykiem szkód w postaci pleśni i grzyba. Długotrwałe zawilgocenie może prowadzić do uszkodzenia elementów konstrukcyjnych, degradacji ocieplenia oraz potencjalnie do powstania szkody o charakterze istotnym, mogącej w skrajnym przypadku uzasadniać roszczenia dalej idące, w tym nawet rozważanie odstąpienia od umowy (art. 560 § 1 k.c.).

W związku z powyższym przyjmujemy Pani deklarację skierowania hydraulika po 6 stycznia 2026 jako realizację obowiązku usunięcia wady, jednak oczekujemy, że naprawa zostanie dokonana:

niezwłocznie po ustalonym terminie,
w sposób zgodny z zasadami wiedzy technicznej,
w sposób trwale eliminujący ryzyko dalszego zawilgocenia i uszkodzenia konstrukcji.


Ze względu na charakter wady oraz ryzyko dla konstrukcji budynku nie wyrażamy zgody na powtórzenie obecnego, wadliwego sposobu montażu rury/elementu przejściowego, jeśli specjalista zaproponuje rozwiązanie sprowadzające się jedynie do „tymczasowego” lub powierzchownego zamocowania.

Naprawa polegająca na odtworzeniu stanu aktualnego – który doprowadził do przecieków i zawilgocenia – byłaby sprzeczna z wymogami sztuki budowlanej i mogłaby w przyszłości skutkować dalszymi, istotnymi szkodami (m.in. grzyb, uszkodzenie izolacji, naruszenie elementów konstrukcyjnych).



Mając na uwadze potrzebę prawidłowego usunięcia wady oraz uniknięcia dalszych sporów, oczekujemy, aby przy naprawie obecna była osoba posiadająca odpowiednie kompetencje techniczne (np. niezależny specjalista po naszej stronie), która będzie mogła ocenić proponowane przez hydraulika rozwiązanie oraz sposób wykonania prac.

Pozwoli to na bieżąco zweryfikować, czy zastosowane zostaną właściwe materiały i technologie, a naprawa zapewni skuteczne odprowadzenie oparów kanalizacyjnych i szczelność przegrody dachowej bez powodowania dalszych zawilgoceń.


Zależy nam na polubownym zakończeniu sprawy, zgodnym z zasadami współżycia społecznego, o których Pani wspomniała.
W związku z tym proponujemy niezwłoczne uzgodnienie konkretnego dnia i przedziału godzinowego po 6 stycznia, w którym hydraulik przez Panią wskazany stawi się w nieruchomości, z zastrzeżeniem, że:
- termin zostanie uzgodniony z odpowiednim wyprzedzeniem, tak aby po naszej stronie mogła być obecna osoba z odpowiednimi kwalifikacjami technicznymi,
- przed rozpoczęciem prac strony uzgodnią co najmniej ogólny zakres naprawy (w szczególności sposób przywrócenia szczelności odpowietrzenia kanalizacji, ułożenia paroizolacji i izolacji termicznej).

Jednocześnie pozostajemy otwarci na współpracę i liczymy, że usunięcie wady nastąpi w sposób zgodny z wymogami wiedzy technicznej oraz obowiązującymi przepisami, co pozwoli uniknąć dalszego zaostrzenia sporu.

z poważaniem, "

Szkoda słów. Zapłacę ale przynajmniej radca im odpisze i może na tym się skończy…

Może.

Współczuję takich kupujących. Wg mnie weszli na strych, potrącili rurę, rozłączyła się i pociekło i tyle. Zrobiłabym to sama w 10 min z silikonem lub taśmą.

Też mam wentylację i chłopak co montował satelitę też zachaczył i wypadła z kolanka. M okleił taśma i spokój już kilka lat.
Blokowe matołki się trafiły.

Dobrze że wzięłaś prawnika.

No właśnie o to chodzi. Naprawa w 5 minut za 10 złotych max ale nie...

płakać mi się chce. Znów parę nocy nieprzespanych.

Asia wrzuciła w chata gpt - że też o tym nie pomyślałam...


Pana pismo zawiera kilka istotnych błędów prawnych, nadinterpretacji i zabiegów retorycznych, które nie mają solidnego oparcia w Kodeksie cywilnym ani w orzecznictwie. Poniżej przesyłam konkretną punktową analizę, co w tym piśmie jest wadliwe lub manipulacyjne.

Odwołuję się bezpośrednio do treści pisma:

---

## 1. **Błąd podstawowy: utożsamienie każdej usterki z „wadą fizyczną”**

Autor pisma twierdzi, że:

> „odpowiedzialność z tytułu rękojmi obejmuje każdą niezgodność rzeczy sprzedanej z umową”

*To jest uproszczenie prowadzące do błędnego wniosku.**

### Co jest nieprawidłowe:

* Rękojmia **nie obejmuje każdej usterki**, tylko **wadę istniejącą w chwili przejścia ryzyka na kupującego** (art. 556 §1 k.c. w zw. z art. 559 k.c.).
* Usterka, która **powstała później**, nawet jeśli technicznie jest „wadą”, **nie rodzi odpowiedzialności sprzedawcy**.


Pismo **pomija art. 559 k.c.**, który jest tu kluczowy.

---

## 2. **Manipulacja: „brak wyłączenia drobnych usterek w przepisach”**

> „Kodeks cywilny nie przewiduje wyłączenia odpowiedzialności dla drobnych usterek eksploatacyjnych”

**Formalnie prawda, materialnie – wniosek fałszywy.**

* Prawo **nie musi wprost wyłączać „drobnych usterek”**, bo:

* wada musi być **istotną niezgodnością z umową**
* musi **istnieć w chwili wydania**
* musi **nie wynikać z normalnej eksploatacji**

Orzecznictwo **konsekwentnie** odróżnia:

* wady budowlane
* od **usterek eksploatacyjnych i regulacyjnych**

Poluzowane kolanko odpowietrznika **nie jest wadą konstrukcyjną budynku**.

---

## 3. **Bezprawne domniemanie „wcześniejszych zacieków”**

> „zacieki występowały już wcześniej”

*To jest twierdzenie bez dowodu, a ciężar dowodu spoczywa na kupującym** (art. 6 k.c.).

### Co jest nie tak:

* brak:

* opinii biegłego
* dokumentacji sprzed sprzedaży
* zdjęć archiwalnych
* sama „ocena wzrokowa” po 3 miesiącach użytkowania **nie dowodzi istnienia wady wcześniej**

To jest **retoryka procesowa**, nie fakt.

---

## 4. **Nadużycie pojęcia „ryzyko dla konstrukcji”**

> „realne ryzyko szkód konstrukcyjnych, pleśni, grzyba”

**Rażąca przesada (argument strachu).**

### Dlaczego:

* Mówimy o:

* kondensacie
* z odpowietrznika kanalizacji
* kapiącym na OSB

* brak:

* zawilgocenia konstrukcji nośnej
* badań wilgotności
* ekspertyzy mykologicznej

W sądzie takie sformułowania **zostaną zakwestionowane jako spekulacja**.

---

## 5. **Groźba „odstąpienia od umowy” – całkowicie bezpodstawna**

> „w skrajnym przypadku nawet odstąpienie od umowy (art. 560 §1 k.c.)”

**To jest prawnie absurdalne w tym stanie faktycznym.**

### Dlaczego:

* odstąpienie możliwe **wyłącznie przy wadzie istotnej**
* wada istotna = taka, która:

* uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości
* lub znacząco obniża jej wartość

Poluzowane kolanko odpowietrznika:

* nie spełnia żadnego z tych kryteriów
* sądy **odrzucają takie roszczenia hurtowo**

---

## 6. **Bezpodstawne narzucanie „nadzoru specjalisty kupujących”**

> „oczekujemy obecności niezależnego specjalisty po naszej stronie”

**Nie mają takiego uprawnienia.**

### Fakty:

* sprzedawca **sam decyduje o sposobie usunięcia wady**
* kupujący **nie może narzucać technologii ani nadzoru**
* mogą:

* nie zgodzić się z naprawą
* ale wtedy **idą do sądu**, nie „zarządzają”

---

## 7. **Całkowite pominięcie kluczowych okoliczności**

W piśmie **nie odniesiono się w ogóle** do:

* faktu, że:

* dom był **używany**
* sprzedawca **nie był deweloperem**
* instalacja działała wcześniej bez zarzutu
* podpisanego zapoznania się ze stanem technicznym

To nie wyłącza rękojmi, **ALE**:

* znacząco **podnosi próg dowodowy po stronie kupujących**

---

## 8. **Charakter pisma: presja, nie analiza prawna**

To pismo:

* imituje profesjonalną analizę
* ale faktycznie:

* rozciąga przepisy ponad ich sens
* buduje narrację „zagrożenia”
* ma wywrzeć presję psychiczną


---

Projekt odpowiedzi

Szanowni Państwo,

w odpowiedzi na Państwa pismo informuję, że nie znajduję podstaw prawnych do uznania zgłoszonych roszczeń z tytułu rękojmi.

Zgodnie z art. 556 § 1 k.c. w zw. z art. 559 k.c. odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi obejmuje wyłącznie wady fizyczne istniejące w chwili wydania rzeczy kupującemu. W przedmiotowej sprawie nie przedstawili Państwo żadnych obiektywnych dowodów potwierdzających, aby wskazywana nieszczelność instalacji odpowietrzenia kanalizacji istniała w momencie przeniesienia własności nieruchomości.

Nieruchomość była domem używanym, sprzedawanym przez osobę prywatną, niebędącą deweloperem, a instalacja kanalizacyjna funkcjonowała prawidłowo do chwili wydania domu. Ujawnienie się po upływie kilku miesięcy użytkowania poluzowania połączenia elementu instalacyjnego nie przesądza o istnieniu wady w chwili sprzedaży i mieści się w zakresie normalnej eksploatacji budynku.

Twierdzenia dotyczące rzekomego wcześniejszego występowania zacieków oraz potencjalnego zagrożenia dla konstrukcji budynku mają charakter wyłącznie hipotetyczny i nie zostały poparte żadną dokumentacją techniczną ani opinią biegłego. Wskazywana usterka ma charakter lokalny, niekonstrukcyjny oraz łatwy do usunięcia i nie stanowi wady istotnej w rozumieniu art. 560 § 1 k.c.

Podpisany przy wydaniu protokół zapoznania się ze stanem technicznym nieruchomości dokumentował stan możliwy do zweryfikowania w dacie oględzin i nie potwierdza istnienia wskazywanej przez Państwa wady. Jednocześnie brak jest podstaw do przyjęcia, że wada ta była wadą ukrytą, istniejącą w chwili sprzedaży.

W konsekwencji nie wyrażam zgody na ponoszenie kosztów naprawy ani na uznanie odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Ewentualne prace związane z regulacją lub ponownym połączeniem elementu instalacji pozostają w zakresie bieżącego utrzymania nieruchomości przez właściciela.

Podtrzymuję jednocześnie, że nie widzę podstaw do dalszej polemiki w tym zakresie. W przypadku podtrzymywania przez Państwa odmiennych twierdzeń pozostaje Państwu droga postępowania sądowego, w którym zasadność roszczeń podlegać będzie ocenie niezależnego sądu.

Z poważaniem

No!
I ja bym to im wysłała. Natychmiast i za potwierdzeniem odbioru.

Ty się Karcia nie bój. Raczej do sądu nie pójda a jak pójda to wygrasz.

Mówi Ci to ta co wygrała w sądzie z Media Mark bez prawnika i czyjegokolwiek wsparcia. I sama napisałam pozew. Długo przed IA.

Jej! Gratulacje!

Też wygrałam parę razy bez prawnika. Mój ex mnie wystarczająco mocno wkurzył. On miał prawnika ale ten był jakiś młody i nic nie wiedział chyba nawet akt nie czytał i o każdą rzecz się musiał exa pytać… żenada nie wiem za co on mu płacił

I z jednym facetem z którym się potem spotykałam i po paru miesiącach pożyczyłam mu 2tys… a ten wziął kasę i mnie rzucił rozprawa niejawna i oddał mi po roku 3 tys z odsetkami…

Masakra co za ludzie

Wysłałam im to:

Szanowny Panie,

Jest mi niezmiernie przykro że ujawniona mała usterka po 2,5miesiącach od przejęcia nieruchomości, którą średnio rozgarnięta osoba jest w stanie wyeliminować w 5 minut za pomocą elementów za 10 złotych powoduje niniejszą wymianę korespondencji. Byłoby mi zwyczajnie wstyd. I zajmuje panu tydzień żeby odpisać na pismo, a jednocześnie "kapanie kondensatu na płytę osb podłogi strychu spowoduje uszkodzenie i zagrzybienie konstrukcji budynku???" widocznie nie zależy panu zbytnio na szybkiej naprawie?

Byliśmy na każde państwa skinienie by rozwiać każdą wątpliwość, wymieniliśmy kilkadziesiąt wiadomości sms i e-mail, szliśmy państwu na rękę, przyjechaliśmy ustawiać ogrzewanie, pomagaliśmy ogarnąć że rynny się czyści z liści, zostawiliśmy prócz wymienionych już rzeczy pralkę, dwie szklarnie, pergolę i wiele innych rzeczy o wartości lekko licząc 10 tysięcy złotych, a pan mnie straszy odstąpieniem od umowy sprzedaży domu i działek przez rozszczelnienie 1 rurki z powietrzem, której kapanie zauważyliście po 2,5 miesiącach od naruszenia grzybka na dachu? Nie mieści się w głowie.

Staliśmy DOKŁADNIE w tym miejscu razem, na strychu, rozmawiając, zauważylibyśmy tę plamę wtedy. Potem sprzątaliście dokładnie strych jak tam byłam przywieźć nowy pilot od rolet, nie otwarliście drzwi bo byliście na strychu odkurzając -jak pan sam powiedział- nie zauważyliście plamy z jednego prostego powodu- bo jej tam nie było! Podpisując protokół odbioru dom był opróżniony z naszych rzeczy więc mija się pan z prawdą.

Potrącenie przez państwa grzybka na dachu przy montażu Starlinka na kominie obok jest najbardziej prawdopodobną przyczyną usterki. I tak, grzybek na dachu zamontowany na sztywno z rurą wewnątrz odprowadzającą powietrze jest związany z sytuacją jak najbardziej.

Umiem używać czata gpt i poniżej przesyłam analizę Pana pisma. Proszę oczekiwać na odpowiedź od radcy prawnego a wszelką korespondencję kierować na jego biuro jako mojego prawnego przedstawiciela. Jesteśmy sąsiadami i jest mi zwyczajnie smutno że trafiłam na takich ludzi.

Pana pismo zawiera kilka istotnych błędów prawnych, nadinterpretacji i zabiegów retorycznych, które nie mają oparcia w Kodeksie cywilnym ani w orzecznictwie. Poniżej przesyłam konkretną punktową analizę, co w tym piśmie jest wadliwe lub manipulacyjne.

I potem to od czata got

Obie rzeczy wysłałam też do znajomego radcy, dołoży coś od siebie i im wyśle poleconym. Może na tym się sprawa skończy

Zmieniając temat, wreszcie przyszły szafki pod skosy.

Stolarz rzucił mi cenę 6 tys więc mu podziękowałam (bo duże straty przez te trójkąty) - Tato który go kiedyś zatrudniał powiedział że rzucił taką cebe bo nie chciał tego robić i może nie umiał poprawnie pomierzyć? Ale miał za dużo roboty … nie wiem

Te za 2tys złotych z internetow, składanie zajęło nam 2,5h jeszcze drzwiczki jutro

Fajne te szafki i 4 kafle zostały w kieszeni, takie zakupy lubię Nerwów współczuję. Tam gdzie nasz ogród sąsiedztwo też mamy upierdliwe mocno. Tu gdzie mieszkamy od 28 lat sąsiedzi cudowni. Szkoda, że nie można zabrać Ich ze sobą...